長租公寓市場：房地產(chǎn)企業(yè)競速布局的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

當前，全國排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有1/3進入了長租公寓市場，然而它們的盈利情況普遍不樂觀：最早進入市場的萬科泊寓，至今尚未實現(xiàn)盈利；龍湖則對外公開表示三年內(nèi)不考慮盈利。

根本原因，在于當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業(yè)模式。根據(jù)披露信息，旭輝領(lǐng)寓當前租金回報率在4%-5%，萬科泊寓僅2%-3%，租金收入是主要盈利點，其他增值服務(wù)尚未能匹敵。并且，很多一線城市的回報率相較重點二線城市更不樂觀。

除了較低的投資回報率以外，重資產(chǎn)運營模式還面臨著回報周期長、融資渠道少、流動性風(fēng)險突出、租金漲幅動力缺乏、稅收優(yōu)惠力度小等問題。對于習(xí)慣了在新房市場賺快錢的房地產(chǎn)企業(yè)而言，無法快速收回資金，將大大限制其在長租公寓市場上的擴張步伐。

受限于商業(yè)模式和運營模式，當前房地產(chǎn)企業(yè)旗下長租公寓在項目尋源、運營管理、資產(chǎn)證券化退出三個環(huán)節(jié)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。

房企旗下的公寓，主要是自持的閑置房源升級，或通過收購/租賃等方式拿來改造而成。

其中，自持的閑置房源大多偏離市中心地段，無法滿足租客日常工作出行的需求：包括龍湖、朗詩、金地等主流企業(yè)，在一二線城市開發(fā)的長租公寓，距離城市中心地段基本都在30分鐘車程以上?？紤]到租金定價與距離之間的正相關(guān)性，較遠距離的房源，將會積蓄潛在租賃庫存問題。

在拿房方面，獲取中心地段的集中式房源極其困難，房企只能通過整租偏遠地區(qū)的工業(yè)用地、廢棄廠房等非住宅用房進行升級改造。而中介機構(gòu)地推門店幾乎鋪遍城市各個街道，在房源獲取上占據(jù)了巨大優(yōu)勢。鏈家目前在全國擁有約8000家門店，超13萬經(jīng)紀人團隊，覆蓋28個城市；我愛我家在全國擁有2000多家門店和5萬多名經(jīng)紀人團隊，共覆蓋15個城市。密集的門店、龐大的地推團隊，讓中介機構(gòu)能有效獲取市場上的一手業(yè)主信息，從而占據(jù)核心地段的優(yōu)質(zhì)房源。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在中心地段拿房，還面臨著共享辦公、醫(yī)療機構(gòu)、文娛產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的競爭。在拿房成本哄抬的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)即使擁有雄厚的資金優(yōu)勢也需要承受高成本運作的壓力。

絕大多數(shù)房企都制定了短期內(nèi)快速擴張的目標：萬科計劃在2018年達到45萬間、旭輝計劃5年內(nèi)達到20萬間、佳兆業(yè)計劃3年內(nèi)達到10萬間。如果目標實現(xiàn)，大規(guī)模的公寓管理問題，將無可避免。

公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業(yè)服務(wù)、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作，而這也將直接影響到租客的居住體驗。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身的運營團隊較小，且多以原地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員為主，缺乏相關(guān)管理經(jīng)驗。在重資產(chǎn)運營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很難像中介機構(gòu)、酒店等市場參與者聚焦于運營管理層面。另一方面，公寓擴張到一定規(guī)模后，固定成本將會分攤稀釋，而可變成本有可能上升，進而會降低企業(yè)利潤率。

因此，解決規(guī)?；倪\營管理問題，將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來需要面臨的一項嚴峻挑戰(zhàn)。